دفتر وکالت محمود قائدی

behtarin-vokala@gmail.com

شنبه تا چهارشنبه ۱۰ تا ۱۹

آدرس : تهران، شریعتی، بالاتر از میرداماد، ابتدای ظفر، پلاک ۲۶

آدرس : تهران، شریعتی، بالاتر از میرداماد، ابتدای ظفر، پلاک ۲۶

شنبه تا چهارشنبه ۱۰ تا ۱۹

وکیل سرقفلی

وکیل سرقفلی در تهران وکیلی است که تجربه و تخصص کافی در زمینه پرونده‌های حقوقی مربوط به سرقفلی می‌باشد، به خوبی از جریان دادرسی پرونده‌های مربوط به حق کسب و کار و پیشه آگاهی دارد.

زمانی که از کوچه و خیابانها گذر می کنیم، نوشته های با مضمون «سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد» نظر ها رو به خود جلب می‌کند و برای بیشتر مردم که با نکات حقوقی آشنایی ندارند سؤالات و ابهاماتی همچون خرید سرقفلی چیست و ارزش سرقفلی یک مغازه چگونه تعیین می‌شود و برای خرید آن چه نکاتی حائز اهمیت است و اینکه اصلاً چطور سرقفلی ملکی منتقل می‌شود؛ مواجه می‌شویم و تازه پس از خرید سرقفلی، اگر در مورد اجاره‌بها با مشکل مواجه شدیم مرجع صالح به رسیدگی کجاست؟ و اینکه چه اقداماتی باعث اسقاط حق سرقفلی می‌شود و… ازجمله نکاتی است که ما برای روشن شدن اذهان عمومی و رفع باورهای غلط حقوقی که در این رابطه در بین مردم وجود دارد به آن اشاره خواهیم کرد.
رضایت صاحب‌ملک برای انتقال سرقفلی ضروری است.

زمانی که قصد خریدن سرقفلی محل تجاری داریم حتما باید بررسی گردد که فروشنده حق سرقفلی بایستی مالک عین املاک باشد و از قبل این حق را به دیگری واگذار ننموده باشد.
برخی از افراد در هنگام معامله تصور می‌کنند رضایت مالک برای خرید سرقفلی لازم نیست و تنها اینکه فرد، مالک سرقفلی باشد کافی است و نسبت به اینکه فروشنده، مالک عین ملک باشد و پیش‌ازاین حق سرقفلی را به دیگری واگذار نکرده باشد؛ تحقیق نمی‌کنند و همین امر باعث می‌شود خریدار به دردسر بیافتد.
در هنگام معامله، خریدار باید به این نکته توجه کند که اگر مستأجر قبلی دارای حق سرقفلی بوده و می‌خواهد آن را منتقل کند، دارای حق انتقال باشد و اگر حق انتقال ندارد؛ رضایت مالک عین را جهت انتقال سرقفلی جلب کند.

وکیل سرقفلی

وکیل سرقفلی در تهران

بهترین وکیل سرقفلی در تهران به وکیلی می‌گویند که غالبا در حوزه دعاوی ملک و املاک از جمله دعاوی مرتبط با موجر و مستاجر، تجربه بسیاری دارد. وکیل سرقفلی می‌تواند به موکل خود کمک کند تا در زمان کوتاه نسبت به حق و حقوق خود اقدامات لازم را انجام دهد.

سرقفلی چیست؟ مستاجر یک ملک می‌تواند با پرداخت مبلغی به عنوان حق سرقفلی از یک ملک تجاری استفاده کند.

وکیل سرقفلی وکیلی است که به قوانین پیچیده ملکی از جمله قانون موجر و مستاجر مطلع است و با دانش خود در این زمینه از حق موکل دفاع می کند.

وکیل سرقفلی در تهران در زمینه دعاوی که مربوط به سر قفلی و حق کسب و پیشه می‌باشند، فعالیت می‌کند. این وکیل دانش و تجربه و مهارت های مورد نیاز را دارد، در نتیجه بهترین وکیل سرقفلی باید علاوه بر داشتن علم کافی دانشگاهی در حوزه های گسترده قانونی و حقوقی، تجربه کافی برای حل دعاوی و مسائل مربوط به سرقفلی را داشته باشد و نیز به قوانین و مقررات حقوقی از جمله قانون روابط موجر و مستاجر اطلاع کامل داشته باشد. مسائل با موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه بسیار تخصصی و گاهی پیچیده هستند که هر وکیلی نمی‌تواند به درستی از پس حل دعاوی در این زمینه بر آید.

حق سرقفلی بر مبنای یکی از سه حالت ذیل ایجاد می‌گردد:

اول: در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مستاجر مبلغی را تحت عنوان خرید سرقفلی به مالک می‌پردازد و این مبلغ در قرارداد نوشته می‌شود. در این صورت در زمان تخلیه ملک، مالک باید سرقفلی را به نرخ روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت نماید.

دوم: در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مالک و مستاجر توافق می‌کنند که مالک ملزم است هر ساله در صورت تمایل مستاجر، مورد اجاره را به او با همان قیمت پیشین اجاره بدهد، در این حالت اگر با اتمام قرارداد، مالک خواهان تخلیه ملک باشد باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید.

سوم: در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مالک و مستاجر توافق می‌کنند که مالک، هر ساله مورد اجاره را با نرخ اجاره متعارف به همین مستاجر اجاره بدهد در اینصورت اگر مالک خواهان تخلیه ملک باشد باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید.

بهترین وکیل سرقفلی در تهران

نحوه انتقال سرقفلی ملک: سرقفلی به‌خودی‌خود و یا به‌مرورزمان به مستأجر منتقل نمی‌گردد. به این معنی که مستأجری که سرقفلی ندارد ولو اینکه به‌عنوان‌مثال 50 سال هم در ملک تجاری فعالیت تجاری کند، خودبه‌خود حق سرقفلی به وی انتقال نمی‌یابد.
در این رابطه مستأجر ملک تجاری باید سرقفلی را از مالک یا دارنده قبلی سرقفلی خریداری کند و یا اینکه به او ارث برسد؛ تا دارنده سرقفلی محسوب گردد.
قراردادهای اجاره که شامل قانون سال ۱۳۵۶ هستند ، اگر موجر و مستأجر در خصوص افزایش اجاره‌بها به توافق نرسند، موجر می‌تواند مطابق ماده ۴ آن قانون دادخواست تعدیل اجاره‌بها بدهد.
حالیه مطابق قانون، تعدیل اجاره‌بها هر سه سال یکبار جایز است؛ در خصوص صلاحیت رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره‌بها گفت: در حال حاضر به‌موجب قانون شورای حل اختلاف، رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره‌بها در صلاحیت شورای حل اختلاف می‌باشد که با جلب نظر کارشناس اجاره‌بهای ماهیانه فعلی ملک تجاری معین می‌شود و برای طرفین لازم‌الاجرا است.

همچنین در قراردادهای اجاره غیر از سال ۱۳۵۶ ، طبق این قانون به این علت که با اتمام مدت عقد اجاره ، رابطه مالک و مستاجر تمام شده و اگر طرفین قرارداد در مورد افزایش اجاره به توافقی دست پیدا نکنند ،مالک صرفا حق دارد تخلیه ملک را بخواهد نه اینکه تعدیل قرارداد را مطرح کند.

مستند به قوانین موضوعه جهت طرح دعوی تعدیل اجاره بها ، مرجع صالح شورای حل اختلاف واقع در محل وجود ملک می‌باشد .

یک سری اقدامات موجب از بین رفتن حق کسب و پیشه و سرقفلی می‌شوند ؛
زمانی که مستأجر اجاره‌بها پرداخت نکند یا اینکه بدون اجازه موجر تغییر شغل دهد یا زمانی که تعدی و تفریط در مورد اجاره انجام دهد تمام حق کسب و پیشه و تجارت وی ساقط می‌گردد.

بهتر است بدانیم اگر مستأجر بدون اذن مالک ، مورد اجاره را به شخص دیگری منتقل کند ، نصف مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت ساقط می‌گردد؛
بدین سان هر تخلفی که مستأجر انجام دهد و منجر به تخلیه محل مورد اجاره هم بشود باعث سقوط حق سرقفلی نمی‌گردد.

مطالعه بیشتر: وکیل ملکی

بهترین وکیل سرقفلی

وکیل انتقال سرقفلی در تهران

سرقفلی مبلغی است که موجر در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت می‌کند و در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه کرده و به مستأجر باز می‌گرداند.

سرقفلی به مبلغی گفته می‌شود که موجر ملک تجاری، در ابتدای مدت اجاره از مستأجر ملک دریافت می‌کند. طبق قانون در پایان مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه کرده و به مستأجر باز می‌گرداند.

آیا می‌توان سرقفلی را منتقل کرد؟

شایان به ذکر است که شما می‌توانید حق سرقفلی را به دیگری واگذار کنید ولی این امر با شرایطی همراه است. اگر مالک رضایت دهد، طبیعی است آن را می‌توان به هر شخصی منتقل نمود بنابراین رضایت مالک حتما باید وجود داشته باشد.

در صورتی که شخص برای واگذاری حق از مالک ملک مجوز نگرفته باشد مالک حق درخواست تخلیه را دارد. مالک به دادگاه مراجعه می‌کند و دادخواستی مبنی بر اینکه مستاجر من بدون رضایت من، ملک را به دیگری واگذار کرده است.

در اینجا پس از احراز انتقال به غیر، نصف ارزش سرقفلی توسط کارشناس برآورد می‌شود. اگر مستاجر ½ حق کسب پیشه را پرداخت کند حکم به تخلیه دریافت می‌کند. به این منظور زمان مشخصی تعیین می‌شود  تا مستاحر اول ½ حق کسب پیشه را به دادگستری پرداخت کند و سپس حق به مستاجر دوم تعلق می‌گیرد. کنکته‌ای که دیده شده این است که اغلب پرونده‌های قضایی مربوط به سرقفلی پیرامون مغازه است. به عبارت دیگر سرقفلی یک حق معنوی است که تاجر برای کسب سود در محل کار خود از آن بهره مند می‌شود.

نحوه تعیین ارزش سرقفلی

طبق ماده 10 قانون روابط موجر و متاجر سرقفلی با توجه به نوع بنا، کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی و تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین می‌شود و در صورتی که توافق صورت نگیرد دادگاه خود تعیین می‌کند.

انواع انتقال آن سرقفلی

سرقفلی به سه صورت انتقال می‌یابد:

  1. اختیاری در صورتی که مالک تمایل به انتقال سرقفلی با سند عادی یا سند رسمی داشته باشد.
  2. قهری در صورتی که مالک فوت کرده باشد و به ورثه این حق انتقال داده می‌شود.
  3. بصورت قضایی(با حکم مقام قضایی) منتقل می‌شود.
وکیل سرقفلی در تهران

تعیین ارزش سرقفلی

 اصولا نحوه تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه  تجارت با نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود با این حال در عرف بازار حدوداً  70 تا 80درصد قیمت کل  ملک تجاری، ارزش سرقفلی آن می‌باشد.

درخواست تأمین دلیل در صورت تخلف مستاجرملک سرقفلی

زمانی که مستاجر مرتکب تخلفی در این خصوص می گردد جهت جلوگیری از تضییع حقوق خود ،بهترین راه آن تقاضای تامین دلیل از شورای محل وقوع ملک است.

زمانی که ذینفع احتمال دهد درصورتی‌که بخواهد در دادگاه اقامه دعوی نماید، استفاده از دلیل و مدرک دعوا در آینده ناممکن یا سخت خواهد شد اعم از اینکه این دلایل در اختیار خود فرد و یا نزد طرف دعوای آینده یا شخص ثالث باشد، می‌تواند از دادگاه تأمین آن‌ها را بخواهد، در اینجا منظور از تأمین بازدید، صورت‌برداری، تحقیق و یا تهیه گزارش و ثبت کتبی دلیل است.

بهترین وکیل سرقفلی | وکیل سرقفلی | وکیل مطالبه سرقفلی

نکات مهم در سرقفلی

اگر مستاجر اول ملک را به مستاجر دیگری اجاره بدهد و از او مبلغی را تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید، مستاجر دوم در هنگام تخلیه ملک، حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

اگر بعد از قرارداد اجاره، مالک، ملک را بفروشد، در اینصورت تعهد پرداخت سرقفلی به مالک جدید منتقل می‌شود. انتقال سرقفلی با صلح نامه رسمی به عمل می‌آید و به سند عادی در ملک و یا دادگاه ترتیب اثر داده نمی‌شود.

تخلفات مستاجر در قرارداد اجاره مثل تعدی و تفریط در، تأثیری در میزان سرقفلی ندارد.

مستأجرين مشاعی محل کسب نمی‌توانند الزام شریک دیگر به فروش و انتقال سرقفلی ( و منافع استیجاری ) به غیر را تقاضا نمایند. صلاحیت خاص دادگاه به صدور دستور فروش مال غیر قابل افراز، در این باره موضوعیت دارد.

تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه

  • برای مشخص کردن احکام سرقفلی،باید به قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 مراجعه نمود در حالی که مقررات حق کسب و پیشه، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، بیان شده است.
  • دیگر تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه اینست که طرفین این قرارداد اجاره، (موجر و مستاجر) می‌توانند برای ایجاد و برقراری حق سرقفلی توافق کنند یا اینکه با عدم توافق، از ایجاد حق سرقفلی ممانعت کنند اما، بهتر است بدانیم حق کسب و پیشه، به حکم قانون (قانون امری) مستقر شده و ارتباطی با توافق طرفین عقد اجاره ندارد.
  • حق سرقفلی وجهی است مشخص شده که مالک در آغاز اجاره و جدای از اجاره بها از مستاجر خویش دریافت نموده تا محل تجاری را جهت استیفاء به ایشان واگذار کند. لیکن حـق کسـب و پـیشه حقی ست که به تدریج و با گذر زمان برای مستأجر موجود می‌شود که ارزش آن به موجب نظر کارشناس رسمی مشخص می‌گردد.
    بنابراین با توجه به قانون سال 1356،حـق کسـب و پیـشه توسط مواد نوزده و سی موجود و مستقر می‌شود و پیشینه و نحوه فعالیت مستأجر که موجب رونق محل و افزایش ارزش محل تجاری شده، در ارزش و بهای آن تاثیر مستقیم دارد. البته تفاوتی ندارد که مستأجر مبلغی را در ابتدا بعنوان سرقفلی پرداخته باشد یا نه، همچنین فرقی ندارد که این حق در عقد اجاره از مستأجر سلب شده باشد یا نه.
  • باید توجه نمود که حق سرقفلی مطابق قانون بعنوان حقوقی مالی تعیین شده ، برعکس که حـق کسـب و پیشـه قابل به ارث رسیدن ، قابل ضمانت، قابل توقف و قابل انتقال به دیگیری می باشد ،ولی تنها حق کسب و پیشه در صورت صدور حکم و تجویز و اجازه دادگاه ، مطابق شرایط ویژه ای قابل واگذاری و انتقال به دیگری است.
  • وجه تمایز دیگر اینکه، حق کسب و پیشه مطابق برخی فتاوا غیر شرعی اعلام شده و در حال حاضر شرع ، سرقفلی را می پذیرد البته که حق کسب و پیشه در اجاره های زمان حاکم خود همچنان قابل قبول و مستقر می باشد.
  • از دیگر سو منتقل نمودن حق کسب و پیشه صرفا با سند رسمی ممکن  بوده ، ولی حق سرقفلی را با سند عادی نیز  می‌توان منتقل نمود.

حق کسب و پیشه چیست؟ اینجا کلیک کنید

وکیل اخذ سرقفلی

وکیل اخذ سرقفلی به تمام این تفاوت ها و جزئیات آگاه است و بهترین راه حل را برای پرونده سرقفلی شما ارائه می‌دهد. در ادامه به سایر تفاوت‌های حق سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌پردازیم:

  • بدانیم که در حق کسب و پیشه مالک باید ارزش آن را به مستاجر بپردازد ،لیکن در سرقفلی اساسا این مبلغ را مستاجر به مالک می پردازد ،  البته بابت حق تقدم در اجاره،  ولی زمانی پیش می آید که مالک به مستاجر ، این حق سرقفلی را  پرداخت کند. بعنوان مثال ،زمانی که در ضمن قرارداد اجاره شرط شود که مالک، عین مستاجره را به‌ غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره مطابق عرف به مستأجر متصرف‌ واگذار نماید، مستأجر اختیار دارد جهت اسقاط کردن حق خود و یا تخلیه ،مبالغی تحت عنوان سرقفلی مطالبه کند.
  • در این تفاوتها ،معیار تعیین بهاء آنها می باشد، ارزش سرقفلی بستگی به محل اجاره و نوع ساختمان دارد. اما ارزش حـق کسب و پیشه به مدت زمان و شهرت تجاری و اندازه فعالیت مستأجر وابسته است. ارزش حق سرقفلی با نظر و اراده مالک معین می گردد. اما ارزش حـق کسـب و پیشـه توسط محاکم و با تعیین کارشناس رسمی مشخص می‌شود.
  • نکته مهم اینکه  حـق سرقفـلی اختصاص به محل و مکان تجارت و کاسبی دارد ولی از دیگر سو حق کسب و پیشه مختص به خود شخص مستاجر و قائم به شخص است.
  • آمره و امری بودن قانون سرقفلی نشان از آن دارد که مفاد آن باید اجرا گردد، لیکن حـق کسـب و پیـشه در اجاره و قراردادهای بعدی آن را نمی توان ساقط کرد به این دلیل که بر اثر مرور زمان و کسب شهرت تجاری بوجود می آید. ولی حق سرقفلی بعنوان را می توان از خود ساقط کرد.
  • حق کسب و پیشه موجب شده که مالک با شرایطی اقدام به تخلیه ملک خود حتی پس از پایان مدت اجاره گردد لیکن در مورد مکانهای تجاری قانون سال 1376 (حق سرقفلی) به محض انقضاء مدت اجاره، مالک با پرداخت مبلغ حق سرقفلی، قادر به تخلیه مورد اجاره می‌باشد.
  • نکته دیگر اینکه حـق کسـب و پیـشه بدون آنکه در قرارداد درج شود، خودبخود با مرور زمان و کسب شهرت تجاری بوجود می آید، برعکس حق سرقفلی که حتما باید در قرارداد به آن اشاره گردد .

حق سرقفلی به عنوان یک حق مالی قابل به ارث رسیدن است و حتی همسر متوفی نیز می‌تواند از آن بهره مند گردد . نحوه تقسیم ارث سر قفلی بر اساس طبقات و درجات ارثی و پس از ثبت درخواست انحصار وراثت در شورای حل اختلاف حاصل می‌شود و میزان مالیات ارث سرقفلی تقریبا از ۳ تا ۱۲ درصد ارزش معاملاتی حق سرقفلی می باشد.

گروه بهترین وکلا برای ارائه مشاوره با وکیل سرقفلی به صورت تلفنی، آنلاین و یا حضوری در مواقعی که در این حوزه به مسئله حقوقی برخورد کرده اید و قصد دارید سریعا اطلاعات کافی راجع به حل مسائل ‌تان کسب کنید و راه چاره را پیدا نمایید، آماده خدمت به شما عزیزان می باشد.

هزینه مشاوره وکیل سرقفلی با توجه به میزان پیچیدگی مسائلی که دارید و میزان زمانی که صرف مشاوره می گردد، محاسبه خواهد شد. در گروه بهترین وکلا، مشاوره حقوقی توسط بهترین وکیل های دادگستری به شما ارائه می شود.

بهترین وکلا را دنبال کنید.

فهرست مطالب